Análisis de Resultados Financieros 2014
La información financiera presentada en esta sección proviene de los Estados Financieros Consolidados Dictaminados y sus notas incluidos con anexos en este Reporte Anual; los cuales fueron auditados por KPMG Cárdenas Dosal, S.C., Auditor Externo.
A continuación se presentan los comentarios y el análisis de la Administración sobre los resultados de la operación. Para el análisis de estos estados financieros, se debe tomar en cuenta que, debido al cambio en la estructura de ingresos que se llevó a cabo en diciembre de 2013, se presenta una base no comparable vs. el 2013.
Ingresos
La mezcla de ventas al cierre del 2014 se compone de 31 hoteles en operación: 9 de servicio limitado, 12 hoteles de servicio selecto y 10 de servicio completo.
Al 31 de diciembre de 2014, los ingresos de la Fibra fueron de Ps. 884.3 millones, que representaron un incremento de 335.8% con respecto a los ingresos del año anterior. Los ingresos de la Fibra por segmento de hotel es la siguiente: Ps. 325.2 millones ó 36.8% corresponden a hoteles del servicio completo, Ps. 467.1 millones ó 52.8% corresponden a hoteles de servicio selecto y Ps. 92.0 millones ó 10.4% provienen de los hoteles de servicio limitado.
| INGRESOS POR SEGMENTO | 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| Ps. millones | % | Ps. millones | % | |
| Servicio Limitado | 92.0 | 10.4% | 7.9 | 3.9% |
| Servicio Selecto | 467.1 | 52.8% | 144.4 | 71.1% |
| Servicio Completo | 325.2 | 36.8% | 50.7 | 25.0% |
| Total de Ingresos | 884.3 | 100.0% | 202.9 | 100.0% |
Los ingresos totales de Fibra Inn en el 2014 fueron de Ps. 884.3 millones, de los cuales:
- Ps. 832.2 millones ó el 94.1% de los ingresos totales son ingresos por hospedaje de las 31 propiedades del portafolio al cierre del 2014 y que reflejaron el cambio de la estructura en ingresos.
- Ps. 52.1 millones ó 5.9% de los ingresos totales son producto del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje, como son el arrendamiento de salas de juntas, coffee breaks, salones y restaurantes, así como la renta de algunos locales comerciales.
Las variaciones en ingresos por hospedaje e ingresos por arrendamiento de inmuebles reflejan el cambio en la estructura de ingresos que se llevó a cabo en diciembre de 2013; en el que anteriormente se registraban ingresos como arrendamiento de inmuebles y en este 2014 se registran ingresos por hospedaje proveniente de la renta de habitaciones y el arrendamiento de inmuebles corresponde a los ingresos por la renta de áreas comunes.
Gastos de Operación
Los gastos de operación sumaron Ps. 562.7 millones ó el 63.6% de los ingresos totales en comparación con las cifras al 31 de diciembre de 2013. Esta variación en los gastos de operación se debió principalmente a un mayor número de hoteles en el portafolio para este 2014. La variación Ps. 535.2 millones es el efecto neto de un mayor gasto de operación debido al incremento en el número de hoteles adquiridos; esto es:
- Un incremento de Ps. 212.9 millones ó 22.4 pp correspondiente a gastos de hospedaje.
- Un incremento de Ps. 124.3 millones ó 10.0 pp correspondiente a gastos de administración.
- Un incremento de Ps. 59.2 millones ó 6.4 pp correspondiente a un mayor gasto en energéticos.
- Un incremento de Ps. 56.0 millones ó 6.2 pp correspondiente a un mayor gasto en regalías.
- Un incremento de Ps. 40.7 millones ó 4.5 pp correspondiente a mayor publicidad y promoción.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
El NOI alcanzó 321.6 millones de pesos en el 2014, que significa un incremento anual de 83.4% comparado con 175.4 millones en 2013. El margen NOI de este 2014 fue 36.4%. Este margen NOI refleja mayores ingresos de los hoteles adquiridos apoyados en la eficiencia operativa.
Gastos Indirectos
Durante el 2014 se registró un gasto por la adquisición de hoteles en 2014 por Ps. 64.3 millones y representó el 7.3% de los ingresos totales. Este gasto corresponde al registro contable que se reconoció en los resultados a partir del cuarto trimestre de 2014 por la aplicación de la regla contable de IFRS 3, Combinaciones de Negocios.
En referencia a la norma IFRS 3 Combinaciones de Negocios, se considera que la adquisición de hoteles califica como una adquisición de negocios ya que se está adquiriendo una operación; por tanto, los costos relacionados con la adquisición se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren, esto es; costos notariales, legales y de valuadores, entre otros. Esto aplica para las adquisiciones de hoteles realizadas en 2014.
Excluyendo los gastos por la adquisición de los hoteles incorporados durante el 2014, los gastos administrativos sumaron Ps. 52.7 millones y representaron el 6.0% de los ingresos totales. Esto representa una disminución de los gastos indirectos como porcentaje de los ingresos de 6.8 puntos porcentuales comparados contra 2013.
Los gastos relativos a la administración totales de la Fibra fueron Ps. 117.0 millones para el 2014 y representaron el 13.2% de los ingresos totales; los cuales aumentaron 40 puntos base comparados con los Ps. 26.1 millones del 2013, que representaron 12.8%. Esta variación se debe principalmente a:
- Un decremento de 2.7 puntos porcentuales correspondientes a los honorarios del asesor;
- Un decremento de 4.8 puntos porcentuales en los gastos corporativos de administración;
- Al incremento de 7.3 puntos porentuales en los gastos de adquisición; y
- Un incremento de 0.7 puntos porcentuales en otros gastos.
Utilidad antes de Impuestos, Depreciación y Amortización (EBITDA)
Como consecuencia del incremento en los gastos de operación antes mencionados, el EBITDA fue de Ps. 204.6 millones para este 2014, que equivale a un 23.1% de margen sobre los ingresos de la Fibra.
Utilidad Ajustada antes de Impuestos, Depreciación y Amortización (EBITDA Ajustado)
Excluyendo los gastos de adquisición de hoteles en el 2014, el EBITDA Ajustado fue de 268.9 millones de pesos, equivalente a un crecimiento de 80.1% comparado con el EBITDA Ajustado del 2013. El margen de EBITDA Ajustado fue de 30.4%.
Otros Cargos no monetarios
La compensación a ejecutivos basada en instrumentos de patrimonio fue de Ps. 18.5 millones en 2014 y corresponde, como se ha comentado anteriormente, a la parte devengada del valor de los 3 millones de CBFIs que se acordaron para su entrega al Director General al momento de llevar a cabo la Oferta Pública Inicial, después de transcurrido un plazo de 3 años. Este es un cargo no monetario, cuyo efecto económico será de una dilución del 0.7% a partir de marzo de 2016.
Durante el 2014 se registró una depreciación contable por Ps. 108.3 millones. Derivado del cambio en la estructura de ingresos, a partir del cuarto trimestre de 2013 se incorporó en los resultados contables el cálculo de la depreciación del activo fijo –propiedades, mobiliario y equipo- en base a la vida útil estimada de los activos netos de su valor residual, a partir de que el activo está disponible para ser utilizado. En el presente análisis se incorpora para fines de comparación, la depreciación correspondiente en el 2013, la cual fue Ps. 50.6 millones.
Utilidad de Operación (EBIT)
Por tanto, la Utilidad de Operación disminuyó 7.2% al 31 de diciembre de 2014, al registrarse Ps. 77.8 millones ó 8.8% como porcentaje de los ingresos totales; comparada con los Ps. 83.9 millones del 2013.
Resultado Financiero
Se registraron Ps. 10.8 millones de gastos por intereses neto derivados principalmente de los créditos temporales con Actinver y Banorte y se tuvo una fluctuación cambiaria negativa por Ps. 0.7 millones. El resultado financiero neto es un gasto de Ps. 11.4 millones en el 2014 comparado con el ingreso neto de Ps. 58.1 millones en el 2013, derivado de la posición de efectivo proveniente de la oferta pública inicial en 2013 y la ausencia de pasivos financieros en el 2013.
Utilidad Neta
Como resultado, la Utilidad Neta en el 2014 fue de Ps. 66.7 millones. Si se excluyen los gastos de adquisición por 11 hoteles adquiridos durante el 2014, la utilidad neta hubiera sido de Ps. 131.0 millones ó 14.8% de los ingresos totales.
Flujo de Operación (FFO)
El Flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 257.5 millones en 2014, que representó el 29.1% de los ingresos totales; que representó un incremento de 24.2% contra el 2013 cuando se registró Ps. 207.4 millones.
Distribución
En cuanto a la Distribución, se decretaron dividendos durante el 2014 por un monto de Ps. 237.1 millones, correspondiente a las distribuciones del primero al cuarto trimestre de 2014, lo cual representa un incremento de 29.8% comparado con el monto decretado en 2013 por 182.6 millones.
Durante el 2014 las erogaciones pagadas por concepto de reembolso y distribuciones a tenedores de certificados fue de Ps. 224.1 millones. Que incluye el pago de distribuciones del cuarto trimestre del 2013, y del primer al tercer trimestre de 2014.
Esto representó 0.7996 centavos por CBFI en 2014 que equivale a un 13.1% de incremento comparado con los 0.7067 centavos por CBFI en 2013. El cálculo de la distribución por CBFI del primero al tercer trimestre de 2014 se realizó en base a 258,334,218 CBFIs en circulación. Recordemos que al final de 2014 se realizó la distribución sobre una base mayor de 437,019,542 CBFIs después de la suscripción por el aumento de capital, que fue el monto que se utilizó para el cálculo de la distribución del cuarto trimestre de 2014.
Finalmente, el dividend yield anual para 2014 fue de 4.9% basado al precio de cierre de 16.40 pesos por CBFI; el cual compara favorablemente con el dividend yield de 4.1% alcanzado el año anterior.
Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital
Al 31 de diciembre de 2014 Fibra Inn tenía Ps. 1,106.7 millones de efectivo. A esta fecha, el total de las obligaciones bancarias fue de Ps. 66.0 millones, a una tasa de interés de TIIE más 2.5%. La disposición inicial de Ps. 100.0 millones se realizó el 17 de diciembre de 2014, para cumplir con los términos del contrato con los bancos. El 26 de diciembre se cubrió el 100% del importe dispuesto del crédito mediante la contratación de un swap de tasa de interés con los bancos participantes en el crédito, ambos con vencimiento a marzo de 2019.
En relación al crédito bancario, el 1 de octubre de 2014 se firmó el Fideicomiso de Garantía, mediante el cual se realizó la aportación inicial de 16 hoteles con un valor avalúo de Ps. 3,216.7 millones con una garantía fiduciaria y prendaria, más no hipotecaria. El 3 de octubre de 2014 se firmó el Contrato de Prenda, a través del cual se incorporaron las cuentas de los 16 hoteles otorgados en garantía.
Las obligaciones de hacer y no hacer con las instituciones financieras con las que se contrató el crédito bancario se muestran a continuación; las cuales se cumplen cabalmente:
| OBLIGACIONES DE HACER Y NO HACER | ||
|---|---|---|
|
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 |
||
| Crédito / Valor 1 | Igual o menor a 50% | 3.1% |
| Cobertura Servicio de la Deuda 2 | Igual o mayor a 1.60 | 20.5 |
| NOI / Deuda 3 | Igual o mayor a 13% | 243.6% |
| Cobertura Mínima 4 | Igual o mayor a 1.20 | 20.7 |
| Valor Tangible Neto 5 | Mayor al 60% | 98.7% |
| Valor Total Apalancamiento de Activos 6 | Menor o igual a 55% | 1.3% |
1) Saldo Insoluto del Crédito entre valor total de los Hoteles dados en Garantía.
2) NOI de los Hoteles dados en Garantía entre Servicio de la Deuda, incluyendo simulación de amortizaciones crecientes a 15 años.
3) NOI de los Hoteles dados en Garantía entre Saldo Insoluto del Crédito.
4) NOI de los Hoteles dados en Garantía entre Servicio de la Deuda más Distribuciones Obligatorias (Resultado Fiscal).
5) Valor Total de los Activos menos Saldo insoluto del Crédito entre el Valor de los Activos.
6) Saldo Insoluto del Crédito entre el Valor Total de los Activos.
Fibra Inn presenta una razón de 1.3% de loan-to-value al 31 de diciembre de 2014, el cual se incrementará hasta alcanzar un nivel de 33%, una vez que se contrate y disponga el monto total del crédito bancario. Dicho nivel de endeudamiento cumple cabalmente con las disposiciones recientes de la CNBV para regular el límite máximo de endeudamiento para las Fibras hasta en un 50%. El índice de cobertura para el Servicio de la Deuda al 31 de diciembre de 2014 fue de 20.7 veces.
A continuación se muestran los índices de apalancamiento establecidos por la CNBV y el desglose de los componentes que se utilizaron para el cálculo de estas razones financieras:
| REVISIÓN STATUS ÍNDICES CNBV | AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 |
|---|---|
| Nivel de Endeudamiento | |
| Financiamientos | 100.0 |
| Deuda Bursátil | – |
| Activos Totales | 7,560.5 |
| Índice de Endeudamiento | 1.3% |
| Índice de Cobertura de Servicio de Deuda | |
| Activos Líquidos | 1,106.7 |
| IVA por Recuperar | 247.5 |
| Utilidad Operativa | 660.0 |
| Líneas de Crédito | 2,300.0 |
| Sub-Total Numerador | 4,314.2 |
| Amortización de Intereses | 11.8 |
| Amortizaciones de Principal | 100.0 |
| Gastos de Capital | 40.7 |
| Gastos de Desarrollo | 390.0 |
| Sub-Total Denominador | 542.5 |
| Índice Cobertura de Servicio Deuda | 8.0 |
Resultados de la Operación
El parámetro de ventas mismas tiendas comprende lo siguiente:
- Se incluyen hoteles propiedad del Fideicomiso F/1616 y sus operaciones, excluyendo hoteles que se encuentran en negociación por un acuerdo vinculante como fase previa de adquisición; y se incluirán hasta el momento de la toma de operación.
- Por tanto, el Indicador de Ventas Mismas Tiendas para el 2014 abarca 22 hoteles del Portafolio Actual como si estuvieran aportados a la Fibra en los periodos completos en ambos años.
- Se excluyen los hoteles que tienen menos de 45 días en el portafolio de Fibra Inn, los cuales son: México Plaza Guadalajara Andares, Crowne Plaza Monterrey Aeropuerto, Casa Grande Chihuahua y Delicias, los cuatro Microtel Inn & Suites by Wyndham en Chihuahua, Culiacán, Toluca y Ciudad Juárez. Asimismo se excluye el Aloft Guadalajara, que es un hotel recién construido y por ende no tiene historia de operación.
Nuestros indicadores operativos más significativos en términos de propiedades comparables son los siguientes:
| MISMAS TIENDAS ANUAL (22 HOTELES) | |||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | VARIACIÓN | |
| Ingresos por hospedaje | 800.5 | 752.1 | 6.4% |
| Ocupación | 59.6% | 61.3% | -1.7 p.p |
| Tarifa | 1,016.5 | 945.6 | 7.5% |
| RevPar | 605.9 | 579.4 | 4.6% |
Los ingresos por hospedaje en términos de 22 propiedades comparables alcanzaron 800.5 millones de pesos, esto significa un incremento de 6.4% comparado con los 752.1 millones de pesos del año anterior. Este incremento significativo de los ingresos por hospedaje se debe a que:
- Los hoteles adquiridos operaron con mejor eficiencia que cuando operaban con los dueños anteriores; y
- A un mejor desempeño por la implementación de estrategias de maximización de los ingresos a partir de la segunda mitad del año. Esto ha derivado en el incremento de tarifas.
El ingreso por habitación disponible (RevPar) en términos de las 22 propiedades comparables tuvo un incremento de 4.6% al registrar Ps. 605.9 en el 2014. Esto fue el resultado de un decremento de 1.7 puntos porcentuales en la tasa de ocupación, obteniendo 59.6%; el cual fue compensado por un incremento en la tarifa promedio diaria de 7.5%, que se ubicó en Ps. 1,016.5 en 2014.
El incremento en el ingreso por habitación disponible (RevPar) de 4.6% se explica como sigue:
Una menor ocupación que muestra:
- Un aumento de 4.2% en el número de cuartos disponibles del 2014 debido a la operación de las habitaciones que se adicionaron en los hoteles Holiday Inn Express Guadalajara Autónoma, Holiday Inn Express Playa del Carmen, Camino Real Guanajuato y Marriott Puebla. Excluyendo la adición de cuartos, la ocupación prácticamente permanece igual con una ligera variación de 10 puntos base.
El incremento en tarifa promedio de 7.5% vs. 2013 se debe a:
- El beneficio de la reconversión de marca de los hoteles México Plaza que operaron bajo la marca Wyndham Garden en los hoteles de Irapuato, Celaya, León y Silao. Así como, el beneficio de la reconversión de marca del Holiday Inn Monterrey Valle que anteriormente operaba como Wyndham Casa Grande.
- Una mejor gestión en la administración de tarifas de todos nuestros hoteles durante el año, principalmente en Holiday Inn Monterrey Aeropuerto, Hampton Inn by Hilton in Reynosa, Marriott Puebla y Camino Real Guanajuato.
Como resultado, el Ingreso por habitación disponible (RevPAR) alcanzó 605.9 pesos, lo que significa un crecimiento de 4.6%, comparado con 2013. Si se excluye la adición de cuartos durante el 2014, el RevPar hubiera sido de 619.7 pesos equivalente de un crecimiento de 6.9%
Ventas Totales por Región
En cuanto a los ingresos por región: Ps. 48.6 millones ó 5% son ingresos de los hoteles ubicados en el zona norte de la República Mexicana, Ps. 305.4 millones ó 35% son ingresos de la zona noreste, Ps. 450.4 millones ó 51% corresponden a las propiedades del Centro y Sur del país y Ps. 80.0 millones ó 9% corresponden a la zona occidental de México.
| INGRESOS POR REGIÓN | 2014 | 2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| Ps. milliones | % | Ps. milliones | % | |
| Norte | 48.6 | 5% | 11.6 | 6% |
| Noreste | 305.4 | 35% | 93.3 | 46% |
| Centro y Sur | 450.4 | 51% | 83.5 | 41% |
| Oeste | 80.0 | 9% | 14.5 | 7% |
| Total de ingresos | 884.4 | 100.0% | 202.9 | 100.0% |
Cabe mencionar que en esta clasificación los hoteles se agrupan por estado como a continuación se muestra:Zona Norte.- Chihuahua y Sinaloa
Zona Noreste.- Nuevo León, Coahuila y Tamaulipas
Zona Centro Sur.- Querétaro, Estado de México, Puebla, Guanajuato, Quintana Roo, Distrito Federal, Veracruz y Campeche
Zona Oeste.- Jalisco