COMENTARIOS Y ANÁLISIS
DE LA ADMINISTRACIÓN
SOBRE LOS RESULTADOS
DE OPERACIÓN

Resultados de la operación

La información financiera presentada en esta sección proviene del Informe de los Auditores Independientes KPMG Cárdenas Dosal referente a los Estados Financieros Consolidados al 31 de diciembre de 2015 y 2014 relativos al Fideicomiso Irrevocable No. F/1616 (Deutsche Bank México, S.A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria; éstos y sus notas deben ser leídos en conjunto con este Análisis de la Administración sobre los Resultados de Operación.

Al cierre de 2015, el portafolio de Fibra Inn se compone de 40 hoteles en operación (11 de servicio limitado, 17 hoteles de servicio selecto, 11 de servicio completo y uno de estancia prolongada) más un hotel que está en negociación bajo una firma de acuerdo vinculante.

Al 31 de diciembre de 2015, los ingresos de la Fibra fueron de Ps. 1,309.8 millones, que representaron un incremento de 48.1% con respecto a los ingresos del año anterior. Los ingresos de la Fibra por segmento de hotel fueron los siguientes: Ps. 587.0 millones o 44.8% corresponden a hoteles del servicio selecto, Ps. 532.5 millones o 40.7% corresponden a hoteles de servicio completo, Ps. 175.5 millones ó 13.4% provienen de los hoteles de servicio limitado y Ps. 14.7 millones ó 1.1% al segmento de estancia prolongada.

Ingresos por Segmento

(cifras en millones de pesos)

2015 % 2014 %
Servicios Limitados 175.5 13.4% 92.0 10.4%
Servicios Selectos 587.0 44.8% 467.1 52.8%
Servicios Completos 532.5 40.7% 325.2 36.8%
Estancia Prolongada 14.7 1.1% - 0.0%
Total 1,309.8 100.0% 884.3 100.0%

59.7%
OCUPACIÓN (1)

incremento de
17.0%
EN INGRESO POR        
HABITACIÓN DISPONIBLE (1)

incremento de
13.0%
EN TARIFA (1)

36.9%
MARGEN
NOI

MISMAS TIENDAS ANUAL

(34 Hoteles) 2015 2014 VARIACIÓN
Ingresos por hospedaje (PS. millones) 1,189.5 1.016.9 17%
Ocupación excluyendo la adición de cuartos 59.7% 57.7 2.0pp
Ocupación 57.6% 57.7% -0.1pp
Tarifa 1,092.1 966.4 13.0%
RevPAR excluyendo la adición de cuartos 652.5 557.8 17.0%
RevPAR 628.8 557.8 12.7%

Los ingresos totales de 2015 se componen como sigue:

  • Ps. 1,228.4 millones ó el 93.8% son ingresos por hospedaje de las 40 propiedades del portafolio.
  • Ps. 81.4 millones ó 6.2% son producto del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje, como son la renta de salas de juntas, coffee breaks, salones, restaurantes y algunos locales comerciales.

Los gastos por servicios hoteleros sumaron Ps. 827.0 millones, que representaron el 63.1% de los ingresos totales en comparación con los Ps. 563.0 millones ó 63.6% del 2014. Esta mejora de 50 puntos base que representa una disminución de Ps. 264.3 millones es el efecto neto de un menor gasto de operación debido a la eficiencia en el manejo de los hoteles del portafolio; esto es:

  • Un decremento de 120 puntos base en los energéticos que representaron el 5.6% de los ingresos totales derivado de: (i) el ahorro de luz por la instalación de tecnología LED en los hoteles; (ii) la reducción de tarifas comerciales en agua y electricidad; y (iii) el cambio del proveedor de gas.
  • Una disminución de 50 puntos base en gastos de mantenimiento que representó el 4.5% de los ingresos debido a una buena administración hotelera.
  • Un menor gasto de hospedaje equivalente a 50 puntos base, que representaron el 24.1% de los ingresos totales ya que: (i) se lograron ahorros en el desayuno servido en los hoteles; y (ii) un menor gasto por nómina relacionada a las habitaciones.
  • Un decremento de 40 puntos base en regalías que representaron el 5.9% de los ingresos totales, ya que se muestra el beneficio de no pagar regalías en los hoteles de marca nacional Casa Grande y Arriva Express.
(1) Indicadores operativos de ventas mismas tiendas de 34 hoteles comparables

Lo anterior, compensado con:

  • Un incremento de 90 puntos base en gastos de administración, que representaron el 16.2% de los ingresos totales, debido a: (i) un incremento en la nómina del equipo administrativo, (ii) un ajuste en la reserva del pasivo laboral por Ps. 1.6 millones, el cual corresponde al 2014; (iii) gastos por servicios administrativos correspondientes a plataforma de software, y servidores de SAP; y (iv) renegociación de cuotas y suscripciones con sindicatos.
  • Un incremento de 120 puntos base en gastos de publicidad y promoción, que representaron el 5.8% de los ingresos totales. Esto se debió a un incremento en: (i) la nómina de las oficinas comerciales; y (ii) mayores comisiones pagadas a las agencias operadoras de viajes por un incremento en la venta.

El NOI alcanzó Ps. 482.8 millones en 2015, que significa un incremento anual de 50.1% comparado con Ps. 321.6 millones en 2014. El margen NOI de este 2015 fue 36.9%. Este margen NOI refleja mayores ingresos de los hoteles adquiridos apoyados en la eficiencia operativa.

Durante 2015 se registró un gasto por la adquisición de hoteles por Ps. 59.9 millones y representó el 4.6% de los ingresos totales. Este gasto corresponde al registro contable que se reconoció en los resultados a partir del cuarto trimestre de 2014 por la aplicación de la regla contable de IFRS 3, Combinaciones de Negocios.

En referencia a la norma IFRS 3 Combinaciones de Negocios, se considera que la adquisición de hoteles califica como una adquisición de negocios ya que se está adquiriendo una operación; por tanto, los costos relacionados con la adquisición se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren; esto es, costos notariales, legales y de valuadores, entre otros. Esto aplica para las adquisiciones de hoteles realizadas en 2014 y 2015.

Excluyendo los gastos por la adquisición de los hoteles incorporados durante 2014, los gastos administrativos sumaron Ps. 77.6 millones y representaron el 5.9% de los ingresos totales. Esto representa una disminución de los gastos indirectos como porcentaje de los ingresos de 7.3 puntos porcentuales comparados contra 2014.

Los gastos relativos a la administración totales de la Fibra fueron Ps. 137.5 millones para 2015 y representaron el 10.5% de los ingresos totales; los cuales aumentaron 270 puntos base comparados con los Ps. 117.0 millones de 2014, que representaron 13.2%. Esta variación se debe principalmente a:

  • Un decremento de 2.7 puntos porcentuales en los gastos de adquisición y organización, que representaron 4.6% de los ingresos totales y corresponden a gastos relacionados por la adquisición de los hoteles adquiridos durante el año.
  • Un decremento de 70 puntos base en los gastos corporativos de administración.
  • Un menor gasto en otros ingresos por 0.2 puntos porcentuales debido a la aportación de recursos de Wyndham Hotel Group para la conversión de hoteles de Fibra Inn a la marca Wyndham Garden.
  • Lo anterior compensado, por un incremento de 90 puntos base en los honorarios del asesor que fue el efecto neto de: (i) un mayor número de hoteles en el portafolio de la Fibra; y (ii) la modificación de la comisión del asesor al 0.75% sobre el valor bruto de los activos inmobiliarios ajustado por inflación, que se llevó a cabo a partir del 17 de octubre de 2014.

Como consecuencia del incremento en los gastos de operación antes mencionados, el EBITDA fue de Ps. 345.3 millones para este 2015, que equivale a un 26.4% de margen sobre los ingresos de la Fibra.

30.9%
margen ebdita
ajustado

Excluyendo los gastos de adquisición de hoteles en 2015, el EBITDA Ajustado fue de Ps. 405.2 millones, equivalente a un crecimiento de 50.7% comparado con el EBITDA Ajustado de 2014. El margen de EBITDA Ajustado fue de 30.9%.

La compensación a ejecutivos basada en instrumentos de patrimonio fue de Ps. 18.5 millones en 2015 y corresponde, como se ha comentado recurrentemente, a la parte devengada del valor de los 3 millones de CBFIs que se acordaron para su entrega al Director General al momento de llevar a cabo la Oferta Pública Inicial, después de transcurrido un plazo de tres años. Este es un cargo no monetario, cuyo efecto económico fue una dilución del 0.7% a partir de marzo de 2016.

Durante 2015 se registró una depreciación contable por Ps. 157.7 millones.

Por tanto, la Utilidad de Operación se incrementó 117.2% en el 2015, al registrarse Ps. 169.1 millones ó 12.9% como porcentaje de los ingresos totales; comparada con los Ps. 77.8 millones u 8.8% de margen en 2014.

Se registraron Ps. 10.3 millones de gastos por intereses netos derivados principalmente de los gastos relativos al crédito bancario y la emisión de deuda que se estén amortizando en este periodo. Se tuvo una fluctuación cambiaria negativa por Ps. 1.0 millón. El resultado financiero neto es un gasto de Ps. 11.3 millones en 2015 comparado con el gasto neto de Ps. 11.4 millones en 2014.

Como resultado, la Utilidad Neta en 2015 fue de Ps. 157.3 millones ó 12.0% de margen neto. Si se excluyen los gastos de adquisición por los hoteles adquiridos durante 2015, la utilidad neta hubiera sido de Ps. 217.2 millones ó 16.6% de los ingresos totales.

El Flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 393.9 millones en 2015, que representó el 30.1% de los ingresos totales; un incremento de 53.0% contra 2014 cuando se registró Ps. 257.5 millones ó 29.1% de margen de FFO.

Conciliación de la Utilidad Neta a FFO, a FFO Ajustado y a FFO por CBFI

(cifras en millones, excepto las cantidades por CBFI)

2015 2014 Variación %
Utilidad Neta 157.3 66.7 136.0%
(+) Gastos de adquisición y organización 59.9 64.3
(+) Depreciación y amortización 157.7 108.3
(+) Compensación a ejecutivos basada en instrumentos del patrimonio 18.5 18.5
(+) Impuestos a la utilidad de diferidos 0.5 -0.2
FFO 393.9 257.5 53.0%
(-) Capex de mantenimiento 48.9 20.2
(-) Ingreso para inversión en conversión de hoteles 1 5.9
FFO Ajustado 339.0 237.3 42.9%
FFO por CBFI 0.9013 0.5892 53.0%
FFO Ajustado por CBFI 0.7758 0.5431 42.9%
(1) Ingreso recibido de Wyndham Hotel Group por incentivo para la conversión de hoteles a la marca Wyndham Garden (key money)

5.6%
DIVIDEND YIELD

En cuanto a la Distribución, se decretaron dividendos durante 2015 por un monto de Ps. 339.0 millones, correspondiente a las cuatro distribuciones del año, lo cual representa un incremento de 42.9% comparado con el monto decretado en 2014 por Ps. 237.3 millones.

Esto representó 0.7758 centavos por CBFI en 2015 que equivale a un 3.0% de decremento comparado con los 0.7996 centavos por CBFI en 2014; esta disminución se debe al efecto aritmético por un mayor número de CBFIs en circulación a partir del cuarto trimestre de 2014 debido al aumento de capital que ubicó a la Fibra con 437,019,542 CBFIs en circulación.

Finalmente, el Dividend Yield anual para 2015 fue de 5.6% basado al precio de cierre de Ps. 13.91 por CBFI; el cual compara favorablemente con el Dividend Yield de 3.3% alcanzado el año anterior.

Distribución a Tenedores

(cifras en millones de pesos, a excepción de datos por CBFI)

2015 2014 Variación %
Utilidad Neta 157.3 66.7 136.0%
(+) Cargos no monetarios 176.7 126.5
(+) Gastos de adquisición y organización 59.9 64.3
(-) Reserva de Capex 48.9 20.2
(-) Ingreso para inversión en conversión de hoteles1 5.9
Distribución a Tenedores 339.0 237.3 42.9%
No. de CBFIs en circulación 437,019,542 437,019,542
Distribución por CBFI 0.7758 0.5431 42.9%
Precio de cierre del año 13.91 16.40
Dividend Yield 5.6% 3.3%
(1) Ingreso recibido de Wyndham Hotel Group por incentivo para la conversión de hoteles a la marca Wyndham Garden (key money)

42.9%
CRECIMIENTO de
la DISTRIBUCIÓN

PS. 339.0
millones de DISTRIBUCIÓN

6.5x
ÍNDICE
DE COBERTURA
DE LA DEUDA

Al 31 de diciembre de 2015 Fibra Inn tenía Ps. 796.8 millones de efectivo y Ps. 406.1 millones en IVA por recuperar, el cual sigue en proceso para su devolución con el sistema de administración tributaria de grandes contribuyentes. La cuenta de clientes y otras cuentas por cobrar registra Ps. 164.0 millones derivado de la operación habitual del negocio. Los pagos anticipados por Ps. 30.7 millones que se refieren principalmente a seguros y pagos anticipados de obra por proyectos de desarrollo. La cuenta de proveedores suma Ps. 131.7 millones, cuyos incrementos corresponden a un mayor número de hoteles en el portafolio de la Fibra, así como las construcciones en proceso.

Las obligaciones bancarias nominales fueron Ps. 100.0 millones al 31 de diciembre de 2015, los cuales se registran contablemente en Ps. 69.4 millones por efecto de los pagos iniciales de gastos de contratación de la línea de crédito, que se amortizarán a lo largo de su vigencia. Se registran pasivos por comisión de obligaciones bancarias por Ps. 8.7 millones, los cuales corresponden a la parte proporcional de un total de Ps. 35.8 millones que se amortizarán hasta el 8 de marzo de 2019 conforme a las Reglas de IFRS. Dichas comisiones corresponden a:

  • Ps. 4.1 millones a corto plazo referentes al 30% de la comisión de estructuración pagadera en diciembre de 2015, que no habían sido cobrados al 31 de diciembre de 2015;
  • Ps. 4.6 millones a largo plazo referente al 20% restante de la comisión de estructuración pagadera en septiembre de 2016.

Al crédito bancario se le aplicó una tasa de interés de TIIE más 2.5%. Los covenants financieros de la línea de crédito bancario al 31 de diciembre de 2015 se presentan como sigue:

Covenants Financieros – Línea de Crédito Bancaria

Al 31 de diciembre
de 2015
Crédito/Valor1 Igual ó menor a 50% 2.7%
Cobertura Servicio de Deuda2 Igual ó mayor a 1.60 19.1
NOI/Deuda3 Igual ó mayor a 13% 305.3%
Cobertura Mínima4 Igual ó mayor a 1.20 19.1
Valor Tangible Neto5 Mayor al 60% 78.4%
Valor Total Apalancamiento de Activos6 Igual ó menor a 55% 21.6%
  • Saldo Insoluto del Crédito entre valor total de los hoteles dados en Garantía
  • NOI de los hoteles dados en Garantía entre Servicio de la Deuda, incluyendo simulación de amortizaciones crecientes a 15 años
  • NOI de los hoteles dados en Garantía entre Saldo Insoluto del Crédito.
  • NOI de los hoteles dados en Garantía entre Servicio de la Deuda más Distribuciones Obligatorias (Resultado Fiscal)
  • Valor Total de los Activos menos Saldo insoluto del Crédito entre el Valor de los Activos
  • Saldo Insoluto del Crédito entre el Valor Total de los Activos

21.6%
NIVEL DE ENDEUDAMIENTO

El 2 de octubre de 2015, Fibra Inn realizó la emisión de deuda pública por medio de Certificados Bursátiles Fiduciarios (“CBFs”) con clave de pizarra “FINN 15”. Esta emisión fue por un monto total de Ps. 1’875,350,000 al amparo de un programa de hasta Ps. 5,000 millones. Esta emisión, en un solo tramo, pagará intereses cada 28 días, a una tasa variable equivalente a TIIE28 + 110 puntos base, a un plazo de 6 años y el pago del principal será al vencimiento. Se obtuvo una calificación de AA-(mex) en escala local por Fitch Raings y de HR AA+ en escala local por HR Ratings.

Los recursos provenientes de dicha colocación de deuda se han destinado a:

  • El pago de la deuda bancaria por Ps. 600.0 millones;
  • La adquisición de los hoteles Hampton Inn by Hilton Chihuahua, City Express Chihuahua, City Express Junior Chihuahua por Ps. 444.3 millones más Ps. 17.4 millones de gastos; e
  • Inversiones en los hoteles actuales por Ps. 196.0 millones.

Al 31 de diciembre de 2015 el saldo remanente de esta emisión es de Ps. 590.2 millones. Por otra parte, la línea de crédito bancaria se mantiene disponible con un saldo de Ps. 2,200.0 millones, y se está terminando la negociación de modificaciones a sus condiciones actuales para continuar su utilización hasta llevar a cabo una nueva emisión pública. Con esta emisión de deuda se sustituyeron los pasivos financieros en mejores condiciones para la Fibra. La Compañía aún tiene posibilidad de tomar deuda por Ps. 1,700.0 millones sin sobrepasar el límite del 33% “loan-to-value” establecido por el Comité Técnico de Fibra Inn.

Los índices de la emisión de deuda bursátil FINN15 al 31 de diciembre de 2015 se presentan como sigue:

ÍNDICES DE LA EMISIÓN DE DEUDA BURSÁTIL

Al 31 de diciembre
de 2015
Endeudamiento Igual o Menor a 50% 21.6%
Cobertura Servicio de la Deuda2 Igual ó mayor a 1.0 6.5
Servicio de la Deuda Igual o mayor a 1.5 5.6
Activos totales no Gravados Igual ó mayor a 150% 291%
Deuda Garantizada Igual o mayor al 40% 1.1%

El 4 de noviembre de 2015 se contrató con Santander un swap de tasa de interés con vencimiento el 27 de septiembre de 2019 a una tasa de 5.18%. Con este derivado, se completa el porcentaje de cobertura del 33% establecido por el Comité Financiero. Por tanto, el costo ponderado de la deuda es como sigue:

  • Swaps contratados con los bancos anteriores a la emisión de deuda: Ps. 385 millones a una tasa ponderada de 5.266%
  • Swap contratado con Santander: Ps. 240 millones a una tasa de 5.18%
  • Importe no cubierto de la emisión: Ps. 1,250.4 millones a tasa variable de TIIE más 110 puntos base.

Fibra Inn presenta 21.6% de endeudamiento al 31 de diciembre de 2015. Dicho nivel cumple cabalmente con las disposiciones de la CNBV para regular el límite máximo para las Fibras hasta en un 50%. El índice de cobertura para el servicio de la deuda al 31 de diciembre de 2015 fue de 6.5 veces. Ambos se calculan de acuerdo a la metodología del Anexo AA de la Circular Única de Emisoras aplicables a certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios y de inversión.

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ TÉCNICO FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Victor Zorrilla Vargas, Presidente del Comité Técnico del Fideicomiso Irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizaron 8 sesiones, celebradas en los meses de abril, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como febrero y abril de 2016.
  • Se aprobaron los Estados Financieros Consolidados de marzo, junio, septiembre y diciembre de 2015, previa recomendación del Comité de Auditoría.
  • Se aprobaron las Distribuciones a Tenedores correspondientes a marzo, junio, septiembre y diciembre de 2015, por un importe total de Ps. 338.1 millones, previa recomendación del Comité de Auditoría.
  • Se aprobó el presupuesto 2015 para el Fideicomiso y su subsidiaria.
  • Se aprobaron los términos de contratación de KPMG como Auditor Externo del Fideicomiso para el ejercicio 2015, previa recomendación del Comité de Auditoría.
  • Se aprobaron los Estados Financieros Dictaminados del ejercicio 2015, con el correspondiente informe de opinión sin salvedades por parte del Auditor Externo, previa opinión del Comité de Auditoría.
  • Se aprobó –previa opinión del Comité de Prácticas– la adquisición de los Hoteles Hampton Inn by Hilton Chihuahua, City Express Chihuahua, City Express Junior Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, por una inversión total de Ps. 713.9 millones, así como el desarrollo del Hotel JW Marriott Monterrey con un valor total de inversión por parte del Fideicomiso de hasta Ps. 343.4 millones.
  • Se aprobaron –previa opinión del Comité de Prácticas– los términos de contratación con Operadora México, Servicios y Restaurantes S.A.P.I. de C.V. –Parte Relacionada– de los Hoteles Ho- liday Inn Reynosa Industrial Poniente, Hampton Inn by Hilton Hermosillo, Arriva Express Guadalajara, Staybridge Suites Guadalajara Expo, Hampton Inn by Hilton Chihuahua, City Express Chihuahua, City Junior Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, Courtyard by Marriott Saltillo y Fair eld Inn & Suites by Marriott Coatzacoalcos. Así mismo, se aprobó –previa opinión del Comité de Prácticas– la revisión semestral y anual de las rentas de los espacios utilizados por Operadora México Servicios y Restaurantes S.A.P.I. de C.V. en los Hoteles donde se determinó que se requería una actualización.
  • Se establecieron la integración y facultades del Comité Financiero.
  • Se aprobó –previa opinión del Comité de Prácticas– la creación de la Unidad Interna de Estudios de Mercado.
  • Se determinó –previa opinión del Comité de Prácticas– el procedimiento para la reposición de bienes muebles en los hoteles del Fideicomiso.
  • Se aprobaron –previa opinión del Comité de Prácticas– los nombramientos de Laura Nelly Lozano Romero y Lizeth Mariel Pedraza Nava como Secretarias Titular y Suplente, respectivamente, del Comité Técnico.
  • Se aprobó la contratación de asesores para el proceso previo a la Emisión Pública de Deuda, y se recomendó a la Asamblea de Tenedores aprobar la realización de dicha Emisión Pública de Deuda por un importe inicial de hasta Ps. 2,000 millones, con un programa total a 5 años de Ps. 5,000 millones.
  • Se actualizó la integración del Comité de Evaluación que ratificó a Santander como Formador de Mercado para el ejercicio 2015.
  • Se presentó la totalidad de inmuebles que conforman el Patrimonio y se ratificó la totalidad de los procesos realizados para su adquisición, previo a su presentación a la Asamblea de Tenedores.
  • Se aprobó la venta de una porción de 286.7 m2 de la parte frontal de terreno del Hotel Holiday Inn Puebla La Noria al Ayuntamiento de Puebla, para la construcción del Nodo Alitxcáyotl.
  • Se aprobó el establecimiento del Programa de ADRs Nivel Uno.
  • Se ratificó la participación de Fibra Inn en la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias A.C.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Victor Zorrilla Vargas
Presidente del Comité Técnico
Fideicomiso F/1616

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ DE AUDITORÍA FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Rafael Gómez Eng, Presidente del Comité de Auditoría del Fideicomiso Irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizaron 4 sesiones, celebradas en los meses de abril, julio, octubre de 2015 y febrero de 2016.
  • Se analizaron y recomendaron al Comité Técnico los Estados Financieros Consolidados correspondientes a marzo, junio, septiembre y diciembre de 2015.
  • Se evaluaron y recomendaron al Comité Técnico las Distribuciones a Tenedores correspondientes a marzo, junio, septiembre y diciembre de 2015, por un importe total de Ps. 338.1 millones.
  • Se estableció el criterio para el registro contable de la reposición de mobiliario y equipo en los Hoteles del Fideicomiso.
  • Se definieron y recomendaron al Comité Técnico los términos de contratación de KPMG como Auditor Externo del Fideicomiso para el ejercicio 2015.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Rafael Gómez Eng
Presidente del Comité de Auditoría
Fideicomiso F/1616

COMITÉ DE AUDITORÍA

Rafael Gómez Eng Presidente
Héctor Medina Aguiar
Everardo Elizondo Almaguer

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ DE PRÁCTICAS FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Adrián Garza de la Garza, Presidente del Comité de Prácticas del Fideicomiso Irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizaron 6 sesiones, celebradas en los meses de febrero, mayo, julio (2 sesiones), octubre y noviembre de 2015.
  • Se evaluó y recomendó al Comité Técnico la adquisición de los Hoteles Hampton Inn by Hilton Chihuahua, City Express Chihuahua, City Express Junior Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, por una inversión total de Ps. 713.9 millones, así como el desarrollo del Hotel JW Marriott Monterrey con un valor total de inversión por parte del Fideicomiso de hasta Ps. 343.4 millones.
  • Se recomendaron al Comité Técnico los términos de contratación con Operadora México Servicios y Restaurantes S.A.P.I. de C.V. –Parte Relacionada– de los Hoteles Holiday Inn Reynosa Industrial Poniente, Hampton Inn by Hilton Hermosillo, Arriva Express Guadalajara, Staybridge Suites Guadalajara Expo, Hampton Inn by Hilton Chihuahua, City Express Chihuahua, City Express Junior Chihuahua, Courtyard by Marriott Chihuahua, Courtyard by Marriott Saltillo y Fair eld Inn & Suites by Marriott Coatzacoalcos. Así mismo, se analizó y recomendó al Comité Técnico la revisión semestral y anual de las rentas de los espacios utilizados por Operadora México Servicios y Restaurantes S.A.P.I. de C.V. en los Hoteles donde se determinó que se requería una actualización.
  • Se confirmó el cumplimiento de los Criterios de Elegibilidad para invertir en los hoteles Holiday Inn Reynosa Industrial Poniente, Hampton Inn by Hilton Hermosillo, Arriva Express Guadalajara, Staybridge Suites Guadalajara Expo, con un valor total de inversión de Ps. 775.0 millones.
  • Se estudió y aprobó la propuesta para el cambio de proveedor de energía eléctrica en los Hoteles del Fideicomiso.
  • Se evaluó y recomendó al Comité Técnico la sustitución del Secretario de dicho Comité.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Adrián Garza de la Garza
Presidente del Comité de Prácticas
Fideicomiso F/1616

COMITÉ DE PRÁCTICAS

Adrián Garza de la Garza Presidente
Héctor Medina Aguiar
Rafael Gómez Eng

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ DE NOMINACIONES FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Marcelo Zambrano Lozano, Presidente del Comité de Nominaciones del Fideicomiso Irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizó una sesión, celebrada en el mes de abril de 2015.
  • Se aprobó la modificación de la compensación de los Consejeros Independientes.
  • Se designó a los delegados especiales para implementar los acuerdos.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Marcelo Zambrano Lozano
Presidente del Comité de Nominaciones
Fideicomiso F/1616

COMITÉ DE NOMINACIONES

Marcelo Zambrano Lozano Presidente
Adrián Garza de la Garza
Héctor Medina Aguiar
Joel Zorrilla Vargas
Victor Zorrilla Vargas

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ DE VIGILANCIA DE CRÉDITOS
FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Rafael Gómez Eng, Presidente del Comité de Vigilancia de Créditos del Fideicomiso irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizaron 4 sesiones, celebradas en los meses de abril, julio, octubre de 2015 y febrero de 2016.
  • Se analizaron y aprobaron los informes de Cumplimiento de los Índices Financieros de la CNBV, Crédito con Bancos y la Emisión Pública de Deuda FINN15, correspondientes a marzo, junio, septiembre y diciembre de 2015.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Rafael Gómez Eng
Presidente del Comité de VIGILANCIA DE CRÉDITOS
Fideicomiso F/1616

COMITÉ DE VIGILANCIA DE CRÉDITOS

Rafael Gómez Eng Presidente
Héctor Medina Aguiar
Everardo Elizondo Almaguer
Alejandro Javier Leal-Isla Garza
Oscar Eduardo Calvillo Amaya

INFORME ANUAL DE ACTIVIDADES
COMITÉ FINANCIERO FIDEICOMISO F/1616

El suscrito, señor Héctor Medina Aguilar, Presidente del Comité Financiero del Fideicomiso Irrevocable identificado bajo el número F/1616 (el “Fideicomiso”), informa a la Asamblea de Tenedores que durante el ejercicio 2015 se llevaron a cabo las siguientes actividades:

  • Se realizaron 3 sesiones, celebradas en los meses de julio, septiembre y octubre de 2015.
  • Se evaluaron y aprobaron los Términos y Condiciones para la Primera Emisión Pública de Deuda del Fideicomiso (FINN 15), por un importe de Ps. 1,875.35 millones.
  • Se analizó y determinó la estrategia para la cobertura parcial de tasa de la Emisión Pública de Deuda FINN 15, mediante la contratación de Swaps de Tasa por un valor nominal de Ps. 625 millones.
  • Se aprobó llevar a cabo negociaciones con los Bancos para mejorar las condiciones actuales del crédito contratado con Banorte, Actinver, Banamex, Scotiabank y Banregio.

San Pedro Garza García, a 29 de abril de 2016.

Sr. Héctor Medina Aguiar
Presidente del Comité FINANCIERO
Fideicomiso F/1616

COMITÉ FINANCIERO

Héctor Medina Aguiar Presidente
Adrián Garza de la Garza
Everardo Elizondo
José Antonio Gómez Aguado de Alba
Oscar Eduardo Calvillo Amaya
Santiago Pinson Correa

INFORME ANUAL DEL ADMINISTRADOR DEL FIDEICOMISO IRREVOCABLE IDENTIFICADO BAJO EL NÚMERO F/1616 (“FIDEICOMISO”), CELEBRADO, POR UNA PARTE, POR ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V., COMO FIDEICOMITENTE; POR OTRA PARTE, POR DEUTSCHE BANK MÉXICO, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, DIVISIÓN FIDUCIARIA, COMO FIDUCIARIO; Y, POR ÚLTIMO, POR THE BANK OF NEW YORK MELLON, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, COMO REPRESENTANTE; SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 86, FRACCIÓN XX, DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.

San Pedro Garza García, Nuevo León, a 29 de abril de 2016.

En cumplimiento a las disposiciones establecidas en el artículo 86, fracción XX, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, Administradora de Activos Fibra Inn, S.C., en su carácter de Administrador del Fideicomiso, se presenta el informe que refleja el cumplimiento de las obligaciones fiscales del Fideicomiso durante el periodo comprendido del día 1 de enero al día 31 de diciembre de 2015 (“Periodo de Revisión”), a fin de que, en su momento, dicho informe se someta a consideración de la Asamblea General Anual de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios con clave de pizarra “FINN13” (“CBFIs”), a celebrarse el día 29 de abril de 2016.

Se manifiesta que se examinó la situación fiscal del fiduciario del Fideicomiso por el Periodo de Revisión que cubren los estados financieros dictaminados y, respecto al cumplimiento de las obligaciones fiscales como contribuyente directo, retenedor y/o recaudador, se señala que no se observó omisión alguna en el cumplimiento de las obligaciones fiscales del Fideicomiso.

Se informa que se verificó el cálculo y entero de las contribuciones federales que se causaron en el Periodo de Revisión respecto de lo cual se informa que no existe cualquier diferencia dictaminada o pago alguno que haya sido omitido.

Respecto de la determinación y el pago de la participación de los trabajadores en las utilidades, se informa que el Fideicomiso no tiene empleados y, por lo tanto, durante el Periodo de Revisión no se encontró sujeto a obligaciones de carácter laboral.

Este informe se emite única y exclusivamente para conocimiento de los Tenedores de los CBFIs del Fideicomiso y para ser sometido a su aprobación en la Asamblea General Anual de Tenedores de CBFIs del Fideicomiso, en cumplimiento de las disposiciones emitidas por la legislación aplicable y no debe ser utilizado para ningún otro propósito.


Administradora de Activos Fibra Inn, S.C.,
en su carácter de Administrador del Fideicomiso,
a través de su representante legal
Sr. Oscar Eduardo Calvillo Amaya